Welke ontwikkelingen zie je in het logistiek vastgoed?
‘Logistiek vastgoed gaat om voorraden. In de afgelopen tien jaar is de wereldwijde voorraadvorming grofweg verdubbeld. Deels door de toegenomen wereldhandel en de productie van bedrijven. Daarnaast zijn logistieke ketens meer opgesplitst, er is meer specialisatie. Er zijn meer bedrijven in een keten, wat leidt tot meer voorraadvorming. Dat komt ook omdat een deel van de keten naar elders op de wereld is verplaatst, wat langere levertijden in de stappen in de ketens oplevert. Hierdoor ontstaan meer voorraden. De voorraden zijn harder gegroeid dan de economie.’

Heeft e-commerce een grote invloed gehad op voorraadvorming?
‘Ja. In de laatste paar jaar zie je een grote verschuiving van fysieke winkels naar online verkopen. Voorraden die traditioneel in winkels lagen, liggen nu voor een deel in logistiek vastgoed. Dat geldt voor veel goederen. Ook voor de boodschappen waar inmiddels zo’n 5 tot 6 procent online geleverd wordt.’

Wat vind je van de zorg over de stijgende hoeveelheid warehouses en distributiecentra?
‘Die zorg is op zichzelf gerechtvaardigd. Er is maar beperkt open ruimte in Nederland. Die wordt voor een groeiend deel ingenomen door grote ‘dozen’: distributiecentra, datacentra of andere grootschalige activiteiten. We moeten goed nadenken hoe we hiermee omgaan.’

Er is te weinig aandacht voor de logistiek van het stilstaan, zeg je. Kun je dat toelichten?
‘Binnen de logistieke keten hebben onderzoekers en beleidsmakers het altijd over de logistiek van het rijden. De focus lag op externe effecten als emissies, congestie en weggebruik. Als je een onderdeel in de keten volgt, ligt dat tussen productie en consumptie voor het grootste gedeelte van de tijd stil. We hebben geen aandacht voor de gevolgen daarvan. Bij toenemende handel, komt meer stil te liggen en moet meer ruimte worden benut. We kijken niet naar ruimtebenutting per euro waarde van het product. Dat zou een reële maat moeten zijn. We denken niet na over de ruimteproductiviteit van de logistiek van het stilstaan.’

Tekst loopt door onder foto

Jan Fransoo

Je beweert dat de logistieke sector geen positie neemt in de discussie over ruimtebenutting. Die wordt gedomineerd door planologen en landschapsarchitecten. Waar leidt dat toe?
‘Je ziet een aantal geweldige initiatieven vanuit landschapseconomen en planologen. Zij denken na over een fundamenteel andere inrichting van distributiecentra. Er zit veel creativiteit in. De logistieke sector reageert veel te eenzijdig vanuit het economisch belang. Dat is niet verstandig. Dan krijg je dezelfde reactie als op staalproducent Tata-steel die bij zijn emissies roept dat ze binnen de normen opereert en dat blijft volhouden. Op een gegeven moment wordt het verzet in de maatschappij zo groot dat je niet anders kunt dan 180 graden te draaien. Ik denk dat het verstandig is de dozenproblematiek te zien als reële zorgen van burgers en om aan te geven waar keuzes gemaakt kunnen worden.’

Welke keuzes?
‘Dat kunnen keuzes zijn op basis van het ontwerp waar architecten nu mee bezig zijn. Wellicht leidt dat tot extra kosten voor logistiek vastgoed. Maar wat betekenen die extra kosten van mooier bouwen? Gaan we andere afwegingen maken in serviceverlening, door bijvoorbeeld minder voorraad aan te houden? Het kunnen ook maatschappelijke keuzes zijn. Brabant heeft bijvoorbeeld besloten dat er alleen nog nieuwe logistieke ontwikkeling mag zijn op vier locaties. Daarmee is direct een grote schaarste gecreëerd. Een deel van die vraag verschuift nu naar Flevoland. Als je in plaats van Moerdijk je warehouse in Almere moet zetten, betekent dat meer vrachtwagenbewegingen. Dan zet je twee verschillende ruimtelijke afwegingen tegenover elkaar. Het aantal vierkante meters distributiecentra tegenover frequenter rijden. Dat zijn maatschappelijke afwegingen die wij vanuit de sector kunnen maken. Dat zie ik helemaal niet in het debat. Het gaat nu alleen maar over ingraven, de noodzaak van logistiek vastgoed en de extra kosten.’

We moeten scenario’s ontwikkelen

De sector moet volgens jou met een visie komen. Wat moet daarin staan?
‘Ik zou het interessant vinden om tien jaar vooruit te kijken. Hoeveel voorraad hebben we nodig om de Nederlandse economie draaiende te houden? We moeten scenario’s ontwikkelen over consumentengedrag en groei van de economie. Ik denk dat je best zou kunnen uitkomen bij nog een keer een verdubbeling van de benodigde voorraadruimte. Maar waar halen we die ruimte vandaan? Dan begin je na te denken vanuit een eindplaatje waarnaar je toewerkt. In plaats van een soort salamitactiek met elke dag weer een aantal korfbalvelden aan DC’s erbij.’

Hoe moeten we met een verdubbeling omgaan?
‘Als schot voor de boeg: wat kunnen we halen uit verdichting, meer voorraad in dezelfde kubieke meters? Dat betekent investering in technologie. Hoe kunnen we distributiecentra meer laten opgaan in een gewenste omgeving? Wat kunnen we doen door strategisch te kijken naar bundeling op een beperkt aantal locaties? Daarmee kun je synergievoordelen halen op vierkante meters en gereden kilometers. Op deze manier terug redeneren is beter dan doortrekken van groeicurves en zien waar we uitkomen.’

Jij pleit ook voor een onderzoeksagenda. Wat moet daarop komen?
‘We moeten ten eerste exacter zicht krijgen op de hoeveelheid voorraden. Ik heb me er afgelopen tijd wat in verdiept. Ik baseer mijn inzichten voornamelijk op Amerikaanse cijfers, omdat er geen goede Europese cijfers zijn, maar er is geen reden om aan te nemen dat de trend in Europa heel anders is. Het ontbreekt op dit moment aan goede data en begrip hoe het er over tien jaar in Nederland ongeveer uitziet. Dat vergt onderzoek. Ook is onderzoek nodig naar productiviteit per geclaimde vierkante meter. Als vierkante meters schaars zijn, zou ik als maatschappij middelen willen besteden aan activiteiten die het meeste welvaart opleveren. De logistiek concurreert met andere sectoren op arbeid en ruimte. Vierkante-meter-productiviteit, daar gaat het om. Ook voor robotisering geldt: welke verdichting helpt die te realiseren?’

TLN: probeer de krachten te bundelen

Lopen we niet al ontzettend achter met visies en onderzoeken? De woningbouw heeft zijn ambities al klaar: 100.000 woningen per jaar.
‘Ja, we moeten haast maken. Het is hoog tijd om uit de reactiemodus te komen. Andere sectoren gaan sneller omdat de logistiek het beeld niet compleet heeft. De woningbouw kijkt vooruit: een miljoen woningen in tien jaar. Dan redeneren ze terug. Elke gemeente krijgt een taakstelling om zoveel woningen te realiseren. Maar ook daar woedt dezelfde discussie over ruimte. Moeten Nederlanders meer in appartementen gaan wonen in plaats van huizen met tuintjes? Er lijkt meer politieke druk en daadkracht achter te zitten.’

Vraagt de dozenproblematiek niet meer regie van de centrale overheid?
‘Als we het binnen het bedrijfsleven niet eens zijn, wordt gewezen naar de overheid. Maar er zijn steeds meer grote maatschappelijke problemen – klimaat, stikstof – die centraal worden aangepakt. Veel belangrijker is dat we snelheid bereiken. Dat de sector zelf het initiatief neemt en zich een visie toe-eigent. Centraal betekent ook gezamenlijk. Er zijn inmiddels zes verschillende clubs die zich bezighouden met de dozenproblematiek. Als je dat niet gezamenlijk aanpakt, graaf je als sector je eigen graf.’

Wat zie je als de rol van TLN?
‘Probeer de krachten te bundelen met de vastgoedondernemers, vastgoedbeleggers, met eigen vervoerders, verladers, logistiek ondernemers en andere partijen die in de markt een belang hebben. Op het moment dat je niet alle spelers aan tafel hebt, kom je er niet uit.’

Hoe ziet Nederland er over vijf of tien jaar uit?
‘Spreek je over wens of realiteit? Mijn wens is, dat de sector een visie ontwikkelt die zo overtuigend is dat rijks- en provinciaal beleid niet anders kan dan die visie omarmen. Met een visie die de maatschappelijke zorgen serieus neemt, gaan we naar een sector toe waarin de vierkante meter productiviteit enorm is toegenomen, waardoor we meer voorraad kunnen hebben die ook nog eens veel mooier verpakt is.

De realiteit is, dat nog steeds allerlei bedrijven decentraal veel salamitactiek toepassen. Ze proberen nog snel even een doos neer te zetten voordat de volgende gemeente gaat reguleren. De werkelijkheid zit hopelijk tussen droom en daad. We zullen over vijf of tien jaar een mengvorm zien met een aantal fantastisch mooie, geconcentreerde locaties. Misschien zijn ze wel voorbeeld gevend in de wereld. Want deze problematiek speelt niet alleen in Nederland. In New York is precies dezelfde discussie.

• Jan Fransoo (Pijnacker, 1965) is hoogleraar Operationeel en Logistiek Management aan de Universiteit van Tilburg, met gastaanstellingen aan de Technische Universiteit Eindhoven en het Massachusetts Institute of Technology (VS), behoort tot de 25 meest geciteerde bedrijfskundehoogleraren in Nederland. Hij is in het verleden hoogleraar en decaan geweest aan de TU Eindhoven en aan Kuehne Logistics University in Hamburg, en gasthoogleraar aan de Universiteit van Ljubljana in Slovenië. Na zijn studie (1989) en promotie (1993) aan de TU Eindhoven, is hij als Fulbright Fellow verbonden geweest aan Stanford University. Fransoo schreef meer dan 150 wetenschappelijke publicaties in internationaal toonaangevende tijdschriften, en is redacteur van drie invloedrijke boeken over respectievelijk menselijk gedrag in supply chain planning, duurzame supply chains, en retaillogistiek in ontwikkelingslanden. Hij was mede-grondlegger van het Topinstituut Dinalog, en gaf vorig jaar leiding aan een team van logistieke professionals bij het vlot trekken van de vaccinatiecampagne. Fransoo woont in ’s-Hertogenbosch met zijn partner Nicolette.

Dit artikel is eerder verschenen in het ledenblad HUB van 6 mei