Architectuur van logistiek vastgoed

Steeds vaker worden nieuwe distributiecentra ontwikkeld op terreinen die voorheen een andere bestemming hadden. Er is minder nieuwe, niet eerder gebruikte grond beschikbaar. In de logistieke vastgoedsector groeit de aandacht voor zogeheten brownfield-projecten. Het ontwerpen van nieuwe panden vereist dan speciale aandacht en creatieve oplossingen. De ruimte is beperkt en vaak zijn er verouderde bestemmingsplannen. Samen met twee specialisten bekijken we dit onderwerp vanuit het perspectief van architectuur.

Er is veel maatschappelijke kritiek op de ‘lelijke logistieke dozen’ op veel bedrijventerreinen. Directeur Joost van Gilse van multidisciplinair architecten- en ingenieursbureau DENC baalt ook van de wildgroei en excessen. Zijn bedrijf is gespecialiseerd in het ontwerpen van interne logistieke processen en logistiek vastgoed en hij staat voor heel andere creatieve oplossingen. ‘Ik snap de kritiek op dat soort vastgoed. Maar het is geen oplossing om geen logistiek vastgoed meer te bouwen. Je kunt niet de bloedsomloop van de samenleving stilzetten. Bovendien zal een circulaire economie met bijbehorende retourstromen ook ruimte gaan vragen. We moeten dus samen zoeken naar betere oplossingen en die zijn er zeker. Als je grootschalige gebouwen neerzet, heb je ook een grote maatschappelijke verantwoordelijkheid. Ga slim om met de beschikbare grond en pas een pand zorgvuldig in de omgeving in.’

Beschikbare grond

DENC heeft voorbeelden van logistieke projecten waar de ruimtelijke inpassing een uitdaging was. Zoals vergroening en biodiversiteit bij het pand van Wehkamp in Zwolle, pal naast een ecologische zone. En het stapelen van functies – zoals parkeren boven het laden/lossen – van een pand bij Schiphol. Of onlangs in Boxmeer met de docks voor busjes op de verdieping. Van Gilse: ‘Het begint altijd met het proces en programma van eisen van de gebruiker en/of ontwikkelaar. Daarna kijken we naar de beschikbare grond en het samenbrengen van wensen met het bestemmingsplan of de omgevingsvisie. Bij brownfields is verdichting meestal goed mogelijk. Dan heb je het over intensief en soms dubbel grondgebruik. Maar ook duurzaamheid, uitstraling en inpassing vinden we heel belangrijk. Dat is soms echt een puzzel.’

Gemengde functies

Heembouw Bedrijfsruimten uit Breda ervaart als ontwerpende bouwer met eigen architectenbureau dezelfde uitdagingen. Zoals bestemmingsplannen die niet meer van deze tijd zijn. Het bedrijf heeft klanten in de logistiek, groothandel en maakindustrie. Directeur Bedrijfsruimten Rinus Verhey: ‘Bestemmingsplannen zijn vaak gericht op één specifieke functie met strikte voorschriften over bijvoorbeeld maximale hoogte. Wij pleiten voor meer ruimte voor gemengde functies, zoals een combinatie van opslag met retail of leisure. Of nieuwbouw combineren met wonen. Dan moet je wel iets doen aan geluidsoverlast en het verkeer, maar het is mogelijk. Wij kiezen in al onze projecten voor natuur-inclusief ontwerpen en bouwen. We werken daarin samen met ecologen en landschapsarchitecten. Zo sluit het gebouw aan bij de omgeving en de lokale flora en fauna. Dat komt de leefbaarheid ten goede en geeft de vaak verfoeide bedrijventerreinen een nieuwe dimensie.’ Hij pleit ervoor dat ook TLN zich blijft inzetten voor het logistiek vastgoed in Nederland. In overleg met gemeenten en provincies moet veel grond voor dit doel beschikbaar blijven.

Duurzaamheid

Bij het ontwerpen is duurzaam omgaan met energie tegenwoordig standaard. Zoals gasloos bouwen met toepassingen voor vloerverwarming. Verhey: ‘We willen een zo laag mogelijke energiecomponent. Zeker vanwege de netcongestie en omdat energie moeizaam beschikbaar is. Bij meerlaags bouwen zijn zonnepanelen op het dak een quick win. We kijken ook naar opslag met batterijen of een waterstofturbine. En ontwerpen en ontwikkelen steeds vaker off grid, zoals nu met een pand in Tiel. Dan hebben we geen energieaansluiting meer nodig.’

Ook Van Gilse ziet die trend in duurzaamheid en circulariteit. ‘De ambities nemen toe. Klanten willen materialenpaspoorten om de milieuscore en het hergebruik van de materialen vast te leggen. Of de berekening van de CO2 footprint. We gaan daar steeds verder in. Ook met losmaakbaarheid en hergebruik van onderdelen. Zo ontstaat er vraag naar distributiecentra met veel hout in plaats van staal en beton, zoals we nu in een groot project voor Bestseller in Lelystad toepassen.’

Uitstraling en beleving

Beiden kijken ook naar uitstraling en beleving van panden. Door de krappe arbeidsmarkt worden prettige arbeidsomstandigheden steeds belangrijker. Van Gilse: ‘Distributiecentra worden meer gemechaniseerd en ontwikkelen zich tot centra met hoogwaardige werkplekken. Hierbij moet je gebouw en equipment goed integreren. En rekening houden met veiligheid, klimaat, akoestiek en daglicht waar mensen werken, net als korte looplijnen naar goede faciliteiten. Dit is ook onderdeel van duurzaamheid. De arbeidsomstandigheden moeten optimaal zijn, anders willen mensen niet bij je werken.‘

Verhey: ‘Daarom willen we meer aan functiemenging doen. Zo kunnen we voor internationale medewerkers op de kavel zelf of in de buurt fatsoenlijke, tijdelijke woningen ontwerpen. In huidige bestemmingsplannen kan dat vaak niet. Met meerdere functies vergroot je de leefbaarheid van bedrijventerreinen.’

Dit artikel is reeds gepubliceerd in HUB, hét ledenblad van TLN.
Auteur: Raymond de Jong
Beeld: DENC & Heembouw Bedrijfsruimten

Meer weten?

Contact de experts

Team communicatie

Communicatie adviseurs & medewerkers

Cees Pille

Clustermanager logistiek

De kracht van samenwerken

TLN-lidmaatschap biedt meerwaarde op de belangrijkste thema's, namelijk: digitalisering, duurzaamheid, ketensamenwerking en de ontwikkeling van de arbeidsmarkt. De vereniging werkt er hard aan om regels te laten werken vóór in plaats van tegen ondernemers, draagt bij aan oplossingen voor het tekort aan arbeidskrachten, brengt leden in contact met kundige specialisten en verzamelt en deelt kennis. Ontdek de kracht van samenwerken en sluit je aan bij TLN.