Meerlaags bouwen: De volgende stap voor logistiek vastgoed

Een meerlaags warehouse is logistiek vastgoed met meerdere verdiepingsvloeren. Boin: ‘In Azië heb je warehouses van meer dan twintig verdiepingen. In en rondom Aziatische steden is het vaak dichtbevolkt en is er geen ruimte voor logistiek. Toch moeten de steden bevoorraad worden. De enige optie is om in de hoogte te bouwen.’ In Europa was dat tot dusver niet nodig. ’Toch zie je dat ook hier de belangstelling groeit. De strategische plekken voor een warehouse beginnen vol te raken.’ Meerlaags bouwen geeft de mogelijkheid om meer vierkante meters te creëren op eenzelfde stuk grond.

Kanttekeningen

Daar zijn volgens Boin wel kanttekeningen bij te plaatsen. ‘Het is van belang om de verschillende operaties per verdieping te scheiden, om onnodige bewegingen binnen het warehouse te voorkomen.’ Een extra verdieping betekent trouwens niet dat de oppervlakte verdubbelt. ‘Voor het bevoorraden van de bovenste verdieping zijn een hellingbaan en laaddeck nodig. Die nemen ruimte in beslag. Ook verlies je ruimte op de begaande grond doordat er een betonnen constructie nodig is. Je kunt dit ruimteverlies wel beperken door je warehouse efficiënt in te richten.’

Kosten

Waarom wordt er nog niet vaker meerlaags gebouwd? Eén van de belangrijkste redenen: de kosten. ‘Het is een flinke investering. De grootste kostenposten zijn de constructie en de mogelijk beperkte draagkracht van de ondergrond,’ stelt Boin. ‘De totale bouwkosten liggen 25 tot 50 procent hoger per vierkante meter bij een dubbellaags warehouse ten opzichte van een enkellaags.’

Soms wegen de hogere kosten niet op tegen de extra ruimte. Tijdens zijn onderzoek sprak Boin diverse mensen van bedrijven die een meerlaags warehouse hebben of aan het bouwen zijn, zoals Steven Kersbergen, logistics director bij CTS GROUP. Boin: ‘CTS GROUP bouwt op dit moment een dubbellaags pand. Toen er behoefte was aan meer ruimte, is gekeken naar de verschillende mogelijkheden. Eén daarvan was bouwen in de hoogte. Er zijn diverse partijen ingeschakeld om te onderzoeken wat er wel en niet kan. Deze casus heeft me veel informatie gegeven voor het onderzoek.’

Combinatie

CTS GROUP bouwt een logistiek magazijn voor opslag boven op een crossdock-magazijn voor overslag. Dit is nog niet eerder ontwikkeld in Nederland. Kersbergen: ‘Met het onderzoeksvraagstuk van Boin zijn wij als bedrijf het afgelopen jaar bezig geweest. Hoe kunnen we op beperkt beschikbare grond al onze bedrijfsactiviteiten inpassen? We hadden namelijk een optie op een stuk grond voor nieuwbouw, maar dat is niet groot genoeg om al onze bedrijfsactiviteiten een plek te geven. Dat gaat om een combinatie van opslag en overslag. Er is maar één oplossing: de hoogte in. Het beleid van de overheid zou gericht moeten zijn op dubbel grondgebruik met multilaagse logistieke panden. Zo wordt de beschikbare grond zo efficiënt mogelijk gebruikt en blijft meer ruimte over voor leefbaarheid en duurzaamheid.’

Restricties

Boin sprak ook met de Provincie Noord-Brabant. Die heeft restricties opgelegd in gebieden waar wel of juist geen warehouse mag worden gebouwd. De gemeente moet dit overnemen. ‘Als je een stuk grond hebt, betekent dat dus niet meteen dat je daar ook in de hoogte mag bouwen.’ Meerlaags bouwen is een oplossing die niet voor alle plekken in Nederland geldt. Naast de beperkingen vanuit de provincie heeft het ook te maken met de ondergrond waardoor de bouw technisch een uitdaging is. Of de omgeving waar je rekening mee moet houden.

Kansen

Terug naar de onderzoeksvraag: is meerlaags bouwen de volgende stap voor logistiek vastgoed? Boin: ‘Ik denk niet dat het de kant opgaat van Azië, maar ik zie zeker kansen voor dubbellaagse warehouses in Nederland. Op de lange termijn lijkt verticaal bouwen onvermijdelijk. De grond wordt alsmaar schaarster en duurder. We moeten slimmer omgaan met de ruimte. Herontwikkeling van oude kavels en industrieterreinen zal een belangrijke rol spelen in het vergroten van de warehousecapaciteit zonder dat extra grond wordt ingenomen. Mits de omstandigheden het toelaten natuurlijk.’